Milliyet.com.tr/ÖZEL Meclis’in açılmasıyla birlikte gündeme gelecek olan iktisat torba yasa teklifi kapsamında gayrimenkul alım satımındaki tapu harç oranlarında değişiklik yapılacağı belirtiliyor. Buna nazaran tapu harç oranlarında indirim yapılması için teklif sunulacak.
Normal kaidelerde gayrimenkul süreçleri için ödenecek harç fiyatı belediyelerin belirlediği beyan pahası üzerinden tespit ediliyor. Lakin belediyenin kıymeti ile gayrimenkulün gerçek bedeli ortasında önemli farklar olabiliyor. Burada oluşacak kayıt dışılığın giderilmesiyle ilgili hususun torba yasa teklifinde yer alması planlanıyor. Üzerinde durulan düzenlemeye nazaran alıcı ve satıcıdan alınan tapu harç oranları düşürülecek.
Peki mevcut sistemde tapu harçları nasıl belirleniyor? 1 milyon TL’lik bir arazi satışında ne kadar tapu harcı çıkıyor? Tapu harçlarında indirim ne kadar olmalı?
TAPU HARCI NASIL BELİRLENİYOR?
Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.tr’ye açıklayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu tabirleri kullandı: “Gayrimenkul tarafında tapu harçları beyan edilen kıymet üzerinden alınıyor. Beyan edilen bedelin minimum fiyatı belediyenin rayiç bedelidir. Satışların belediye rayicinden değil, gerçek alım satım bedelinden gösterilmesi isteniyor. Harç oranı satış bedeli üzerinden binde 20 oranında alıcı ve satıcı üzerinden başka farklı alınıyor. Yani yüzde 2 alıcıdan, yüzde 2 satıcıdan, toplamda yüzde 4 diyebileceğimiz bir tapu harcı mevcut.
‘SADECE ALICI YAHUT SATICI DA ÖDEYEBİLİYOR’
Tapu harçları ödenirken tarafların muahedesine bağlı olarak harcı yalnızca alıcı, satıcı yahut ikisi de ortak ödeyebiliyorlar. Alıcı ve satıcının cezalı bir süreç yapmaması için gerçek alım satım bedelini beyan etmeleri gerekiyor. Bu beyan edilecek pahanın emlak vergisinden düşük olmaması, minimum olarak bunun beyan edilmesi gerekiyor.
GERÇEK BEDELİNDEN DÜŞÜK ÖDENEN TAPU HARCI İÇİN CEZA VAR MI?
Tapu sürecine temel bedelin gerçeği yansıtmaması durumunda, emlak vergi bedelinden daha az bir bedel ödenmesi durumunda eksik ödenen harç yüzde 25 vergi zıayı cezası ismiyle alıcı ve satıcıdan tahsil edilebiliyor. Eksik beyan edilerek bu harcın ziyanına neden olan şahıslar kendileri bununla ilgili pişmanlık dilekçesi verebiliyorlar, bu durumda eksik beyanı tekrar ödeyebiliyorlar.
‘İLK 8 AYDA 50.5 MİLYAR TL TAPU HARCI GELİRİ OLDU’
Tapu dairelerinde önemli oranda süreç yapılıyor. Yılın birinci 8 aylık satış sayılarına baktığımızda 1 milyon 770 bin satış süreci gerçekleşti. Tapu harç gelirlerinin neredeyse 48 milyar TL’lik kısmı satışlardan geldi. Başka süreçlerden elde edilen çıkarlar 2.5 milyar TL düzeyinde. Tapu harç gelirleri devletin kıymetli bir geliri. Birinci 8 ayda 50 milyar 536 milyon TL’lik bir tapu harcı geliri oldu.
‘GERÇEK SATIŞ BEDELİ İLE TAPUDA GÖSTERİLEN BEDEL ORTASINDA ÖNEMLİ FARK VAR’
Burada gösterilen pahalar aslında taşınmaz çeşitlerine nazaran farklı oranlarda düşük gözüküyor. Arsa ve yerde gerçek satış bedeli ile tapuda gösterilen bedeller ortasında asgarî 20 kat düzeyinde bir fark var. Daire satışlarında bu fark 5 katın üzerinde. Kredili daire satışlarında yaklaşık 2.5 kat ölçeğinde diyebiliriz. Bizim burada gerçek bedel kısmına muhtaçlığımız var.
YAPILMASI PLANLANAN DÜZENLEME NASIL OLACAK?
Yapılması planlanan düzenleme daha evvel birkaç defa daha hayata geçirilmeye çalışılmıştı. Bunlardan bir tanesi tüm gayrimenkul satışlarında değerleme raporu zaruriliği getirilmesiydi. Yaklaşık 3.5 sene kadar evvel Meclis’ten geri döndü ve toplu kıymet sistemi oluşturulamadı.
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Stratejik Aksiyon Planı’nda farklı bir çalışma önerildi. Tapu ve Kadastro bilgi sistemine entegre bir gayrimenkul bedel bilgi merkezi kurulması önerilmişti. Bu gayrimenkul bedel bilgi merkezi ile gayrimenkul bedel değişimleri takip edilsin, tapu süreçlerinde gerçekleşen fiyatlar kaydedilsin, mahkemelerin uzman raporlarına bu altlık oluştursun ve gayrimenkulde alım satım kıymetinin belirlenmesi ve vergilendirme sisteminde tapu harçları, emlak vergilerinin düzeltilmesinde bir altlık oluştursun formundaydı.
‘HARÇ GELİRLERİNİN ARTIRILMASI HEDEFLENİYOR’
Tapu ve kadastro mevzuatında, toplu değerleme yahut tekil değerleme teknikleriyle harç gelirlerinin artırılması hedefleniyor.
Tapuda vatandaşlar açısından inançlı para transfer sistemlerinin kullanılması açısından buna muhtaçlık var. Türkiye’de evvelce beri bedel artış çıkarıyla ilgili değerli bir ıstırap yaşanıyor. Burada bir bedel barışına muhtaçlık duyuluyor. Paha barışı gelmeden tapuda gerçek kıymet gösterilmesiyle ilgili imkana şimdi ulaşmamız mümkün değil. Tapu harçlarının yüksek oranı alıcı ve satıcılar için karmaşık bir durum oluşturuyor.
‘BELEDİYELERDE EMLAK VERGİSİ BEYAN KIYMETİ TAPUYA TEMEL BİR BEDEL DEĞİL’
Belediyeler kısmında gözüken emlak vergisi beyan pahası tapuya temel bir paha değildir. Burada emlak vergisi kanunundan gelen bir kıymet hesaplama formülü var. O da cadde ve sokak rayiçleri üzerinden ünite metrekare inşaat maliyetlerine amortisman uygulanarak hesaplanan bedellerdir. Emlak vergi pahası bu bedelin hayli dışında. Yapılacak yasal düzenleme çerçevesinde emlak vergilerinin de yine hakikat bir halde hesaplanması sağlanabilir.
1 MİLYON TL’LİK BİR ARSA SATIŞI İÇİN TARAFLAR NE KADAR TAPU HARCI ÖDÜYOR?
1 milyon TL üzerinden gösterilen bir satışta 20 bin TL alıcı ismine, 20 bin TL satıcı ismine olmak üzere toplamda 40 bin TL tapu harcı var. Buna yöresel katsayılara nazaran döner sermaye bedeli dediğimiz tapu süreçlerinin harcı olarak isimlendirilen bir bedel ek ediliyor. Bu bedel kentlere nazaran değişen bir katsayıya sahip.
MALİYE GAYRİMENKUL BÖLÜMÜNÜ MERCEK ALTINA ALDI
Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın çeşitli bölümlerde yaptığı kimi kontrolleri bizler de duyuyoruz. Kuyumculuk, araç satışı, gayrimenkul, yat satışı üzere süreçler takip altında. Gayrimenkulde gerçek bedel üzerinden vergilendirmeyle ilgili sorumluluğu vatandaşa yıkmak değil de sistemi buna nazaran düzenlemeye gereksinim olduğunu düşünüyorum. Yoksa bugün için birçok tapu sürecinde kayıplar, kaçınmalar kelam konusu olabilmektedir.
Gayrimenkul değerlemesi için taşınmazların yeni pahalarını ilgili kurumlarla uyum ile kayıt altına alan bir data tabanı oluşturulacak ve bilgisayar takviyeli toplu değerleme sistemlerinin uygulanmasına yönelik çalışmalar yürütülecektir.
TAPU HARÇLARINA NE KADAR İNDİRİM YAPILMALI?
Bu noktada tapu harcı yüzde 1 düzeylerine çekilse, alıcı ve satıcının toplamda yüzde 2 olacak hale getirilse, bununla bir arada gayrimenkul satışlarında bir müddetliğine beyan affı getirilse ve bu beyan affı en azından düzenlemenin çıktığı tarihten itibaren yapılan birinci satışa kadar beyan affından faydalanma imkan sağlansa gayrimenkulde gerçek kıymet konusuna dal olarak epeyce yaklaşacağımızı değerlendiriyorum.”